깡통전세 피하는 법과 특유재산인 전세보증금 재산분할 가능 여부를 알려드립니다.

  • 등록일 2024.07.25
  • 조회수 669


YTN 조인섭변호사의 상담소(조담소)에 소개된 사연을 기초로 작성한 칼럼입니다(임경미 변호사 출연)


 

 1. 요즘 깡통전세로 인한 피해가 많은데요. 깡통 전세에 대해서 알려주세요.



 요즘 전세와 관련된 사기로 자살까지 이어지는 등 사회적으로 문제가 되고 있는 사안으로, 깡통전세는 전세 임차인이 계약하고자 하는 부동산에 임대인의 문제로 압류 및 세금 체납 등의 권리 제한 사항이 있거나 부동산 자체의 매매가격보다 과도하게 높은 전세금으로 인하여 추후 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 말합니다. 깡통전세는 주택의 매매가격보다 선순위의 근저당이 설정된 대출이 존재하거나 전세보증금액이 높아 주택을 매수하여도 근저당 채권자 및 전세세입자 등에게 채권과 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되는 것이라고 이해하면 됩니다.
 

 2. 전세계약을 하기 전에 꼭 확인해야 하는 사항을 짚어드립니다.



 우선, 전세보증금이 살고자 하는 주택의 매매가격과 비교하여 80%이하 이어야 합니다. 다만, 임대인(집주인)이 주택 구입시 업계약서를 작성하여 2억 원의 주택을 3억 원에 체결하는 경우도 있으므로 해당 주택에 대한 적정한 전세가격을 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 확인할 필요가 있습니다.  그리고 해당 주택의 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 통하여 해당 주택에 근저당권이 설정되어 대출이 있는지의 여부를 확인하고 세금, 건강보험료 등의 미납으로 인한 압류가 설정되어 있는지 등 권리 제한 사항 여부를 확인하고, 신탁등기가 되어 있는지도 확인해야 합니다.
 

 3. 집주인(임대인)이 세금을 체납했는지 여부는 아래와 같은 방법으로 알 수 있습니다.



 최근 전세사기 피해 방지를 위하여 국세청에서는 국세징수법 제109조에 의하여 임차인이 임대인의 미납국세를 확인할 수 있는 제도를 만들었습니다. 기존에는 임차 예정인이 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받아야만 임차할 건물 소재지의 관할 세무서에서만 열람이 가능하였으나, 2024. 4. 3.이후 전국의 모든 세무서에서 열람을 신청할 수 있도록 개설이 되었습니다. 임대차 계약의 체결 후 임대차 계약 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의없이도 열람 신청을 할 수 있게 된 것입니다. 단 임대차보증금액이 1천만 원을 초과하는 경우, 전세(임대차)계약의 체결 후에 임대인의 동의 없이도 열람이 가능한 것이며 1천만 원 미만의 경우에는 임대인의 동의를 요건으로 하는 것은 변하지 아니하였습니다.  이에 동의가 필요한 경우는 임대인의 동의를 증명할 서명 및 신분증 사본, 신청인의 신분증을 가지고 세무서의 민원을 방문하면 되고 동의가 필요하지 아니한 경우는 신청서와 임대차계약서 신청인의 신분증을 가지고 방문하면 됩니다. 단 확인시 미납기록을 인쇄하거나 휴대전화로 촬영하는 것은 안 되며 확인만 할 수 있는 점을 숙지하시면 됩니다.


 

 4. 이렇게 마련한 전세금 이혼하는 경우 분할대상이 될 수 있을까요. 



 배우자와의 혼인생활을 위하여 마련한 전세자금은 자금 자체는 사연자분이 전적으로 마련을 하였다면 특유재산에 해당합니다. 하지만 특유재산도 형성에는 상대방이 기여한 바가 없으나 유지에 기여한 바가 있다면 분할대상이 됩니다. 최근 하급심 판례들은 이렇게 사연자분과 같이 단기간에 혼인이 파탄난 경우에, 상대방이 마련한 혼수는 경제적 가치가 줄어드는 반면 전세금 같은 경우에는 그대로 남아 있게 되니 이를 재산분할에서 반영해주고 있습니다. 배우자 역시 혼인을 위하여 혼수 등을 마련하는 등 비용을 부담하는 것이기 때문입니다. 그러니 전세금은 특유재산이지만 재산분할의 대상이 될 수 있습니다.




#깡통전세 #특유재산 #전세보증금
전화상담
문자상담
카카오톡상담
오시는길
전화상담
문자상담
카카오톡상담
오시는길
빠른 상담문의
  • 전문보기
TOP
개인정보수집 및 동의
< 법무법인 신세계로(SHINSEGAELAW) 개인정보보호정책 안내 >
제 1 장. 개인정보의 수집 및 이용 목적으로
개인정보는 생존하는 개인에 관한 정보로서 실명, 주민등록번호 등의 사항으로 당사 회원 개인을 식별할 수 있는 정보(당해 정보만으로는 특정 개인을 식별할 수 없더라도 다른 정보와 용이하게 결합하여 식별할 수 있는 것을 포함)를 말합니다. 당사가 수집한 개인정보는 다음의 목적을 위해 활용합니다.
1. 서비스 제공에 관한 계약 이행 및 서비스 제공에 따른 요금정산 콘텐츠 제공 , 구매 및 요금 결제 , 요금추심
2. 회원 관리 개인 식별 , 고지사항 전달
3. 마케팅 및 광고에 활용 신규 서비스(제품) 개발 및 특화 , 이벤트 등 광고성 정보 전달 , 인구통계학적 특성에 따른 서비스 제공 및 광고 게재 , 접속 빈도 파악 또는 회원의 서비스 이용에 대한 통계
제 2 장 수집하는 개인정보 항목 및 수집방법
[ 수집하는 개인정보 항목 ]
1. 최초 회원가입 시 회원식별 및 최적화 된 서비스 제공을 위해 아래와 같은 정보를 수집합니다.
- 필수항목 : 아이디, 비밀번호, 이름, 주민등록번호, 이메일주소, 주소, 전화번호, 휴대전화번호
- 선택사항 : 직업, 직장주소, 직장전화번호, 결혼일자, 주거형태, 자녀수
2. 서비스 이용과정이나 사업 처리과정에서 아래와 같은 정보들이 생성되어 수집될 수 있습니다.
- 서비스 이용기록, 접속로그, 쿠키, 접속IP 정보, 결제기록
[수집방법]
당사는 다음과 같은 방법으로 개인정보를 수집합니다.
1. 홈페이지를 통한 회원가입, 상담 게시판
2. 생성정보 수집 툴을 통한 수집
제 3 장 수집한 개인정보의 보유 및 이용기간
원칙적으로 개인정보 수집 및 이용 목적이 달성된 후에는 해당 정보를 지체없이 파기합니다.
단, 다음의 정보에 대해서는 아래의 이유로 명시한 기간동안 보존합니다.
1. 회원탈퇴 시 보존 개인정보
- 보존항목 : 회원님께서 제공한 이름, 주민등록번호, 아이디, 이메일주소, 주소, 전화번호 등
- 보존근거 : 불량 이용자의 재가입 방지, 명예훼손 등 권리침해 분쟁 및 수사협조
- 보존기간 : 회원탈퇴 후 1년
2. 상법, 전자상거래등에서의소비자보호에관한법률 등 관계법령의 규정에 의하여 보존할 필요가 있는 경우 회사는 관계법령에서 정한 일정한 기간 동안 회원정보를 보관합니다. 이 경우 회사는 보관하는 정보를 그 보관의 목적으로만 이용하며 보존기간은 아래와 같습니다.
- 계약 또는 청약철회 등에 관한 기록
ㆍ보존 이유 : 전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률
ㆍ보존 기간 : 5년
- 대금결제 및 재화 등의 공급에 관한 기록
ㆍ보존 이유 : 전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률
ㆍ보존 기간 : 5년
- 소비자의 불만 또는 분쟁처리에 관한 기록
ㆍ보존 이유 : 전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률
ㆍ보존 기간 : 3년
제 4 장 개인정보의 파기절차 및 방법
당사는 원칙적으로 개인정보 수집 및 이용목적이 달성되거나, 보유 및 이용기간이 경과된 후에는 해당 정보를 지체없이 파기합니다.
파기절차 및 방법은 다음과 같습니다.
1. 파기절차
회원님이 회원가입 등을 위해 입력하신 정보는 목적이 달성된 후 내부 방침 및 기타 관련 법령에 의한 정보보호 사유에 따라(보유 및 이용기간 참조) 일정 기간 저장된 후 파기되어집니다.
동 개인정보는 법률에 의한 경우가 아니고서는 보유되는 이외의 다른 목적으로 이용되지 않습니다.
2. 파기방법
전자적 파일형태로 저장된 개인정보는 기록을 재생할 수 없는 기술적 방법을 사용하여 삭제합니다.
제 5 장 개인정보의 제공 및 공유
원칙적으로 당사는 회원님의 개인정보를 수집 및 이용목적에 한해서만 이용하며 타인 또는 타기업/기관에 공개하지 않습니다. 다만, 아래의 경우에는 예외로 합니다.
1. 이용자들이 사전에 동의한 경우
- 정보수집 또는 정보제공 이전에 회원님께 비즈니스 파트너가 누구인지, 어떤 정보가 왜 필요한지, 그리고 언제까지 어떻게 보호/관리되는지 알려드리고 동의를 구하는 절차를 거치게 되며, 회원님께서 동의하지 않는 경우에는 추가적인 정보를 수집하거나 비즈니스 파트너와 공유하지 않습니다.
2. 법령의 규정에 의거하거나, 수사 목적으로 법령에 정해진 절차와 방법에 따라 수사기관의 요구가 있는 경우
제 6 장 개인정보 위탁처리 업체
당사는 고객님의 동의없이 고객님의 개인정보 취급을 외부 업체에 위탁하지 않습니다.
향후 그러한 필요가 생길 경우, 위탁 대상자와 위탁 업무 내용에 대해 고객님에게 통지하고 필요한 경우 사전 동의를 받도록 하겠습니다.
제 7 장 개인정보 자동 수집 장치의 설치, 운영 및 거부에 관한 사항
회원님 개개인에게 개인화되고 맞춤화된 서비스를 제공하기 위해서 당사는 회원님의 정보를 저장하고 수시로 불러오는 '쿠키(cookie)'를 사용합니다. 쿠키는 웹사이트를 운영하는데 이용되는 서버가 사용자의 브라우저에게 보내는 조그마한 데이터 꾸러미로 회원님 컴퓨터의 하드디스크에 저장됩니다.
1. 쿠키의 사용 목적
- 회원과 비회원의 접속 빈도나 방문 시간 등을 분석, 이용자의 취향과 관심분야를 파악 및 자취 추적, 각종 이벤트 참여 정도 및 방문 회수 파악 등을 통한 타겟 마케팅 및 개인 맞춤 서비스 제공
2. 쿠키 설정 거부 방법
귀하는 쿠키 설치에 대한 선택권을 가지고 있습니다. 따라서, 귀하는 웹브라우저에서 옵션을 설정함으로써 모든 쿠키를 허용하거나, 쿠키가 저장될 때마다 확인을 거치거나, 아니면 모든 쿠키의 저장을 거부할 수도 있습니다.
* 설정방법 예(인터넷 익스플로러의 경우)
: 웹 브라우저 상단의 도구 > 인터넷 옵션 > 개인정보 단, 쿠키 설치를 거부하였을 경우 로그인이 필요한 일부 서비스의 이용이 어려울 수 있습니다.
제 8 장 개인정보보호를 위한 기술적/관리적 대책
[기술적인 대책]
1. 회원 개개인의 개인정보는 비밀번호에 의해 보호되며, 개인정보 데이터는 별도의 보안기능을 통해 보호 되고 있습니다.
2. LAW CNC는 개인정보를 개인정보보호시스템에 암호화하여 저장하고 있으며, LAW CNC의 정보통신망 외부로 개인정보를 송신하거나 PC에 저장할 경우 암호화하여 저장하도록 시스템을 운영하고 있습니다.
[관리적인 대책]
1. 위와 같은 노력 이외에 회원님 스스로도 제3자에게 비밀번호 등이 노출되지 않도록 주의하셔야 합니다. 특히 비밀번호 등이 공공장소에 설치한 PC를 통해 유출되지 않도록 항상 유의하시기 바랍니다. 회원님의 ID와 비밀번호는 반드시 본인만 사용하시고 비밀번호를 자주 바꿔주시는 것이 좋습니다.
2. LAW CNC는 회사 규정에 별도의 전산관리규정을 마련하여 다음과 같은 사항을 준수하겠습니다.
- 개인정보관리책임자의 지정 등 개인정보보호 조칙의 구성, 운영에 관한 사항
- 개인정보취급자의 교육에 관한 사항
- 개인정보처리시스템의 접속 기록 유지 및 정기적인 확인 감독
- 개인정보 출력 및 복사시의 보호조치
- 기타 개인정보 보호를 위해 필요한 사항
제 9 장 이용자 및 법정대리인의 권리와 그 행사방법
- 이용자 및 법정 대리인은 언제든지 등록되어 있는 자신의 개인정보를 조회하거나 수정할 수 있으며 가입해지를 요청할 수도 있습니다. 이용자 혹은 만 14세 미만 아동의 개인정보 조회/수정을 위해서는 당사 홈에 있는 ‘정보수정’을, 가입해지시에는 ‘정보수정>회원탈퇴’를 클릭하여 본인 확인 절차를 거치신 후 직접 열람, 정정 또는 탈퇴가 가능합니다.
- 혹은 개인정보관리책임자에게 서면, 전화 또는 이메일로 연락하시면 지체없이 조치하겠습니다.
- 귀하가 개인정보의 오류에 대한 정정을 요청하신 경우에는 정정을 완료하기 전까지 당해 개인정보를 이용 또는 제공하지 않습니다. 또한 잘못된 개인정보를 제3자에게 이미 제공한 경우에는 정정 처리결과를 제3자에게 지체 없이 통지하여 정정이 이루어지도록 하겠습니다.
- 당사는 이용자 혹은 법정 대리인의 요청에 의해 해지 또는 삭제된 개인정보는 “당사가 수집하는 개인정보의 보유 및 이용기간”에 명시된 바에 따라 처리하고 그 외의 용도로 열람 또는 이용할 수 없도록 처리하고 있습니다.
제 10 장 개인정보관리책임자 및 상담, 신고
고객의 개인정보를 보호하고 개인정보와 관련한 불만을 처리하기 위하여 당사는 개인정보관리책임자를 두고 있습니다.
고객의 개인정보와 관련한 문의사항이 있으시면 아래의 개인정보관리책임자 또는 개인정보관리담당자에게 연락 주시기 바랍니다.
ㆍ개인정보관리책임자 성명 : 조인섭
ㆍ전화번호 : 02-594-2800
ㆍ이메일 : chois-1975@hanmail.net
귀하께서는 회사의 서비스를 이용하시며 발생하는 모든 개인정보보호 관련 민원을 개인정보관리책임자 혹은 담당부서로 신고하실 수 있습니다. 회사는 이용자들의 신고사항에 대해 신속하게 충분한 답변을 드릴 것입니다.
기타 개인정보침해에 대한 신고나 상담이 필요하신 경우에는 아래 기관에 문의하시기 바랍니다.
ㆍ개인분쟁조정위원회 (http://www.1336.or.kr / 1336)
ㆍ정보보호마크인증위원회 (http://www.eprivacy.or.kr / 02-580-0533~4)
ㆍ대검찰청 인터넷범죄수사센터 (http://icic.sppo.go.kr / 02-3480-3600)
ㆍ경찰청 사이버테러대응센터 (http://www.ctrc.go.kr / 02-392-0330)